El piso de 90 a 100 metros cuadrados es el «rey» del mercado inmobiliario en Madrid. Es el tamaño estándar para una familia: 3 habitaciones, 2 baños (o 1 baño y 1 aseo) y un salón que pide a gritos ser ampliado. Sin embargo, reformar estas viviendas presenta desafíos únicos que no vemos en los apartamentos pequeños.
En Reformas Madrid 20 sabemos que enfrentar una obra de esta magnitud genera vértigo. ¿Cuánto va a costar realmente? ¿Podré sacar un segundo baño completo? En esta guía pilar, desglosamos euro a euro el presupuesto para transformar un piso antiguo de 90m2 en un hogar moderno y eficiente.
Índice de la Guía:
- 👉 Precio por m2 en 2025
- 👉 Desglose del Presupuesto (Tabla)
- 👉 Los 3 Retos de los 90m2
- 👉 Ideas de Distribución (Planos)
- 👉 Calidades: ¿Dónde invertir?
- 👉 Cronograma de la Obra
- 👉 Licencias en Madrid
- 👉 Cómo ahorrar sin perder calidad
1. ¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90m2 en Madrid? (Precios 2025)
Tabla de Contenidos
- 1 1. ¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90m2 en Madrid? (Precios 2025)
- 2 2. Desglose del Presupuesto: Partida a Partida
- 2.1 1. Licencias y Protecciones (2.500€)
- 2.2 2. Demoliciones y Desescombro (3.500€ – 5.000€)
- 2.3 3. Albañilería y Ayudas (8.000€ – 12.000€)
- 2.4 4. Instalaciones: El corazón invisible (9.000€ – 11.000€)
- 2.5 5. Revestimientos y Baños (10.000€)
- 2.6 6. Carpintería Exterior: Ventanas (8.000€ – 12.000€)
- 2.7 7. Carpintería Interior y Suelos (9.000€ – 14.000€)
- 2.8 8. Pintura y Acabados (3.500€)
- 3 3. Los 3 Grandes Retos de los pisos de 90m2 en Madrid
- 4 4. Ideas de Distribución para 90m2 (Antes y Después)
- 5 5. Calidades: ¿Dónde merece la pena invertir más?
- 6 6. Cronograma: ¿Cuánto tardaré en mudarme?
- 7 7. Licencias y Normativa en Madrid
- 8 8. ¿Cómo pedir presupuesto sin equivocarse?
Vamos directos al grano. El coste de reformar una vivienda de estas dimensiones varía drásticamente según si mantienes la distribución o si tiras la casa abajo para empezar de cero. Aquí tienes los rangos de precios actuales en la Comunidad de Madrid:
| Tipo de Reforma | Alcance | Precio Estimado (90m2) | Precio por m2 |
|---|---|---|---|
| Lavado de Cara | Pintura, suelo laminado sobre existente, puertas y actualización básica de baño/cocina (sin demolición). | 25.000€ – 32.000€ | ~300€/m2 |
| Reforma Media | Renovación instalaciones (luz/agua), baño y cocina completos, alisado paredes, ventanas estándar. | 40.000€ – 55.000€ | ~500€/m2 |
| Reforma Integral (Llave en Mano) | Cambio de distribución, calidades altas, ventanas PVC RPT, A/C por conductos, iluminación LED, carpintería a medida. | 60.000€ – 85.000€+ | 700€ – 900€/m2 |
Nota: Estos precios incluyen mano de obra y materiales, pero suelen excluir el IVA (10% o 21% según el caso) y las tasas municipales de licencia.
2. Desglose del Presupuesto: Partida a Partida
Para un piso de 90 metros cuadrados con 3 habitaciones y 2 baños, este sería un presupuesto detallado realista para una reforma integral estándar-alta en Madrid:
1. Licencias y Protecciones (2.500€)
Incluye la tasa de licencia (Ayuntamiento), contenedor de escombros, y la protección de zonas comunes (ascensor y portal) para no tener problemas con la comunidad.
2. Demoliciones y Desescombro (3.500€ – 5.000€)
En un piso de 90m2 hay mucho que tirar: tabiques del pasillo, levantado de suelos antiguos (terrazo/parquet), picado de azulejos en cocina y dos baños, y retirada de puertas y ventanas viejas.
3. Albañilería y Ayudas (8.000€ – 12.000€)
Construcción de nuevos tabiques (ladrillo o Pladur con aislamiento), recibidos de premarcos, nivelado de suelos (pasta niveladora) y falsos techos en toda la vivienda (vital para pasar instalaciones).
4. Instalaciones: El corazón invisible (9.000€ – 11.000€)
- Fontanería (3.500€): Instalación completa nueva (tuberías multicapa) para cocina, 2 baños y calefacción (radiadores).
- Electricidad (4.500€): Cuadro nuevo, cableado libre de halógenos, ~60 puntos de luz/enchufe (en 90m2 necesitas muchos enchufes) y tomas de datos RJ45 en habitaciones.
- Climatización (3.000€ extra): Preinstalación de aire acondicionado por conductos (muy recomendado en pisos grandes).
5. Revestimientos y Baños (10.000€)
Alicatados y solados de cocina y 2 baños. Incluye sanitarios (Roca o similar), platos de ducha de resina, mamparas y grifería termostática.
6. Carpintería Exterior: Ventanas (8.000€ – 12.000€)
Un piso de 90m2 suele tener entre 5 y 8 ventanas/balconeras. Cambiarlas a PVC con rotura de puente térmico y vidrio bajo emisivo es la inversión más importante para el ahorro energético.
7. Carpintería Interior y Suelos (9.000€ – 14.000€)
- Puertas: 7-8 puertas macizas lacadas en blanco.
- Armarios: 3 armarios empotrados a medida (uno por habitación). Esta partida dispara el presupuesto pero es vital para familias.
- Suelo: Tarima laminada AC5 o suelo porcelánico imitación madera (~35€/m2 material).
8. Pintura y Acabados (3.500€)
Alisado de paredes (quitar gotelé) y pintura plástica lavable de alta calidad.
💰 TOTAL ESTIMADO: 55.000€ – 65.000€ + IVA
3. Los 3 Grandes Retos de los pisos de 90m2 en Madrid
Los pisos construidos en los años 70 y 80 en barrios como Chamberí, Retiro o Barrio del Pilar tienen una tipología muy concreta que hay que corregir:
El Pasillo Interminable
Es común encontrar pasillos de 10 o 12 metros que roban luz y espacio.
Solución: Integrar el pasillo en el salón o en la cocina. Ganarás 6-8 m2 útiles (¡una habitación entera!).
El «Aseo de la Servidumbre»
Muchos pisos de 90m2 tienen un baño grande y un aseo minúsculo cerca de la cocina.
Solución: Robar espacio a la cocina o al pasillo para convertir ese aseo en un segundo baño completo con ducha. Para una familia de 4 personas, tener dos duchas es innegociable.
Falta de Almacenaje
Las habitaciones secundarias suelen ser pequeñas (9-10 m2).
Solución: Diseñar armarios empotrados de suelo a techo aprovechando los espacios muertos sobre las puertas (maleteros).
4. Ideas de Distribución para 90m2 (Antes y Después)
Opción A: Cocina Americana (Open Concept)
Tirar el tabique entre la cocina y el salón.
Ventaja: Creas un espacio social de 35-40 m2. Luz cruzada (entra luz por las ventanas del salón y de la cocina).
Consejo: Usa una isla o península como separador visual y mesa de desayuno.
Opción B: La Suite Principal
Unir el baño principal con el dormitorio de matrimonio.
Ventaja: Sensación de hotel de lujo y privacidad para los padres. Se suele añadir un vestidor de paso.
Opción C: Zona de Teletrabajo
Si no necesitas la 3ª habitación como dormitorio, intégrala en el salón con puertas correderas de cristal y metal.
Ventaja: Tienes un despacho luminoso que puedes cerrar cuando tienes videollamadas, pero que amplía el salón visualmente el resto del tiempo.
5. Calidades: ¿Dónde merece la pena invertir más?
En un presupuesto de 60.000€, hay partidas donde puedes ahorrar y otras donde nunca deberías hacerlo.
- Aislamiento (INVERTIR): Inyectar aislamiento en las cámaras de aire o trasdosar con Pladur y lana de roca. El confort térmico y acústico (no oír al vecino) cambia la vida.
- Ventanas (INVERTIR): Son para 30 años. Poner PVC malo es tirar el dinero en calefacción.
- Grifería (AHORRAR): Hay grifos de diseño muy caros, pero marcas medias ofrecen garantías de 5-10 años por un tercio del precio.
- Azulejos (AHORRAR): Un azulejo blanco rectificado de 20€/m2 puede quedar de lujo si se coloca bien e ilumina correctamente. No hace falta gastar 80€/m2 en mármol.
6. Cronograma: ¿Cuánto tardaré en mudarme?
Para una reforma integral de 90m2, calcula 12 a 14 semanas (3-4 meses) de obra efectiva.
- Semanas 1-2: Demoliciones y desescombro.
- Semanas 3-5: Albañilería (tabiques) y rozas para instalaciones.
- Semanas 6-8: Paso de instalaciones (tubos y cables) y cierre de falsos techos.
- Semanas 9-10: Alicatados y solados.
- Semanas 11-12: Carpintería (puertas, armarios, cocina) y pintura.
- Semanas 13-14: Remates, mecanismos eléctricos y limpieza final.
7. Licencias y Normativa en Madrid
Al tocar la distribución de un piso de 90m2, entramos en terreno legal importante:
- Actuación Comunicada: Si solo cambias acabados (suelo, pintura, azulejos). Tasa fija (unos 500€).
- Declaración Responsable (Licencia de Obra): Si tiras tabiques (cambias distribución). Necesitas un proyecto visado por arquitecto y pagar el ICIO (4% del presupuesto de ejecución material).
- Licencia de Obra Mayor: Solo si tocas estructura (pilares, muros de carga o fachada).
Importante: En Reformas Madrid 20 nos encargamos de toda la gestión con el Ayuntamiento (ECU).
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8. ¿Cómo pedir presupuesto sin equivocarse?
Reformar un piso de 90m2 es una inversión importante (probablemente la segunda más grande tras la compra de la casa). Para no equivocarte:
- Pide presupuesto desglosado: Huye de quien te diga «te lo hago por 40.000€» sin medir ni detallar partidas.
- Define las calidades antes: Di claramente «quiero ventanas de PVC Kommerling» o «quiero suelo AC5 de marca QuickStep». Así podrás comparar peras con peras.
- Reserva un 10% de colchón: En pisos grandes siempre aparecen sorpresas al demoler (tuberías viejas comunitarias, desniveles…).
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